Actualités fiscales

Revenus fonciers & Répartition des charges

Revenus fonciers :
la répartition des charges entre propriétaire et locataire peut être forfaitaire

 

Lorsque la dissociation des charges incombant au propriétaire et des charges récupérables auprès du locataire est impossible, les dépenses de réparation et d’entretien déductibles des revenus fonciers peuvent être calculées forfaitairement en fonction des données disponibles.

Seules les dépenses incombant au propriétaire et effectivement supportées par lui sont admises en déduction des revenus fonciers à l’exclusion des charges récupérables auprès du locataire (CGI art. 31, I-1°-a). Le Conseil d’Etat juge que, dans le cas où la dissociation entre charges incombant au propriétaire et charges récupérables auprès du locataire n’est pas possible, il est recouru à une répartition forfaitaire en fonction des données disponibles.

Par suite, lorsqu’une facture d’entretien comporte des prestations qui relèvent pour les unes, de dépenses incombant au propriétaire, pour les autres, de charges récupérables sur le locataire mais également de dépenses communes aux deux catégories de dépenses, il convient de répartir le coût de ces prestations communes entre la catégorie des dépenses incombant au propriétaire et celles des charges récupérables.

Au cas particulier, la facture était relative à des travaux de jardinage comprenant des dépenses d’élagage d’arbres, de fourniture et de plantation ainsi que des dépenses portant sur le traitement des coupes d’arbres, des frais de déplacement et de mise en décharge des déchets. Pour le calcul de ses revenus fonciers, le propriétaire avait déduit l’intégralité de cette facture, déduction qui lui avait été par la suite refusée par l’administration. Devant la cour administrative d’appel, le propriétaire avait obtenu gain de cause pour les dépenses d’élagage des arbres ainsi que de fourniture et de plantation mais pas pour celles portant sur le traitement des coupes d’arbres, les frais de déplacement et la mise en décharge des déchets. Le Conseil d’Etat relève que les dépenses litigieuses étaient, au moins pour partie, directement liées aux dépenses incombant au propriétaire dans ce chantier (élagage des arbres, fourniture et mise en oeuvre des plantations). Elles devaient donc être retenues à proportion de la part des dépenses incombant directement au propriétaire dans le total des autres charges.

 

 

A noter :

 

a. La liste des charges récupérables sur le locataire figure, pour les baux d’habitation, en annexe du décret 87-713 du 26 août 1987. Aux termes de ce texte, les charges récupérables relatives à l’entretien des « allées, aires de stationnement et abords » ainsi que des « espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) » comprennent les « opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage ». Les dépenses d’élagage des arbres ne sont, en revanche, pas au nombre des charges récupérables (Cass. 3e civ. 2-3-2017 no 15-19.418).

 

b.Dans une affaire relative à la détermination des travaux de grosses réparations pouvant être déduits par le nu-propriétaired’un immeuble donné en location, le Conseil d’Etat a déjà jugé, de façon implicite, que dans le cas où la dissociation des frais afférents aux différents travaux n’est pas possible, il est recouru à un prorata en fonction des données disponibles (CE 8-8-1990 n°63517).